S.S.S

Apartmanlarda yönetici seçimi; onbeş gün öncesinden çağrısı yapılan kat malikleri genel kurul toplantısında yapılır. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici ataması mecburi tutulur. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde olduğu durumda; malik kanunen yönetici durumunda olur. Apartman yöneticisi olmak için hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğa sahip olmak veya bu çoğunluğun oyunu almak gerekli şarttır. Kat malikleri kurulu toplantısında her yıl yönetici seçimi gerçekleştirilir. Bu toplantıda eski yönetici yeniden seçilebilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlar ise ana gayrimenkulün bulunduğu yerine sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra bir yönetici atanır. Bu yönetici, kat maliklerinin oyuyla atanan yöneticinin tüm yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Profesyonel yönetime devir yapılırken şu adımlar takip edilir. Kat malikleri kurulunun toplanması için duyuru yapılır. Duyuru ile toplantı arasında en az onbeş gün süre olmalıdır. Kat malikleri kurulu toplanır. Toplantı, hem sayı hem de arsa payı bakımından kat maliklerinin yarısından fazlasının katılımı ile gerçekleşir. Yeterli çoğunluk sağlanamaz ise ikinci toplantı onbeş gün sonra gerçekleştirilir. İkinci toplantıda çoğunluk aranmaz. Apartman yönetiminin profesyonel bir firmaya devredilmesi kararı alınır. Bir veya iki kişi denetçi olarak seçilir. Denetçi olabilmek için kat maliki olmak gereklidir. Bu kişi/kişiler firma ile sözleşme imzalar. Aynı zamanda bina temsilcisi olarak firma ile olan ilişkileri yürütür. Apartmana ait bir banka hesabı varsa bunun kullanımı için firmaya yetki (ve bankaya talimat) verilir. Apartmana ait bir banka hesabı yoksa, firmanın apartman adına hesap açtırmasına ve bu hesapları kullanabilmesine yetki verilir.

Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçesi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.

Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.

Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.

Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar mimari alt yapı göz önüne alınarak kaldırılabilir.

Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla beslenemez.

Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.

Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır. Açık bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve 5inci katları diğerlerinden daha pahali olabilir. Buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir. Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna uygun olur.

Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.

Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir, ancak bunun doğru ya da en adil yol olduğunu söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eşit ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişler ise bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi gerekir.

Kapıcı daireleri ortak mahallerdendir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.

Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin yaptıkları ve taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz. Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafından bileşilerek rayiç bedel üzerinden satın alınması da mümkündür.